Sostituzione infissi: ristrutturazione, manutenzione ordinaria o straordinaria?

Adattare, migliorare o ristrutturare la propria casa è un passo che prima o poi bisogna fare, specialmente quando gli immobili hanno diversi decenni alle spalle. In questi casi, spesso si decide anche di cambiare i vecchi infissi, per un rinnovamento completo degli interni o degli esterni. La differenza, però, la fanno gli interventi complessivi: sono lavori di manutenzione o ristrutturazione? Sono opere ordinarie o straordinarie? Serve l’autorizzazione del Comune?
Vediamo quali sono le opere che si fanno di solito e come si possono agevolare sia l’acquisto sia la posa in opera dei nuovi serramenti.

Il Bonus Casa 2026 e gli infissi

Partiamo dalle regole in vigore, quelle per l’agevolazione fiscale riservata alle ristrutturazioni: facciamo subito una premessa sul cosiddetto Bonus Casa.
Questo tipo di agevolazione fiscale riguarda le spese sostenute per gli interventi edilizi effettuati su singole unità immobiliari residenziali e sulle parti comuni degli edifici residenziali.
Il Bonus si applica a diverse opere:

• manutenzione straordinaria;
• manutenzione ordinaria (per le parti comuni degli edifici);
• il restauro e risanamento conservativo;
• la ristrutturazione edilizia.

Relativamente alle aliquote del Bonus Casa, dal 2026 viene applicata la detrazione del 50% (prima casa) o 36% (seconde case) – ne parleremo meglio in seguito.
Per capire meglio quando è possibile richiedere l’agevolazione nel caso della sostituzione infissi, è importante individuare gli interventi edilizi a cui si può associare.

Quali sono gli interventi edilizi agevolabili

Tutto parte dal Testo Unico per l’Edilizia, una normativa che risale al DPR n. 380/2001, dedicata a definire le possibili opere edili consentite. Quelle che interessano principalmente la sostituzione infissi sono la manutenzione ordinaria e straordinaria, la ristrutturazione o il restauro.

In ogni opera di questo tipo può avvenire un rinnovamento per finestre, portefinestre, persiane oppure avvolgibili. Cosa cambia?

• Prima di vedere nel dettaglio i vari tipi di opere edilizie, è bene sapere che la principale differenza è nel tipo di sostituzione: se cambierà alcuni aspetti mantenendo inalterato o meno il foro finestra (il vano nel muro).
• Un’altra questione importante, specialmente nella sostituzione finestre a Roma, è che i nuovi infissi rispettino i requisiti estetici del condominio oppure i vincoli di tutela esistenti (culturali, paesaggistici, urbanistici, ambientali, etc.).
• Per fare un esempio, si può modificare il tipo di apertura da anta unica a doppia anta? A volte bisogna confrontarsi con i regolamenti comunali. Per alcuni edifici vincolati, magari nel centro storico di Roma, un cambiamento del genere rientra nella manutenzione straordinaria.
• Perché? Per esempio, il tipo di apertura con l’anta doppia rovina l’aspetto estetico degli esterni se gli altri infissi del palazzo sono tutti ad un’anta. Sarà un intervento soggetto all’apertura di pratiche edilizie o di un’Autorizzazione Paesaggistica, che richiede più tempo e attenzione rispetto all’edilizia libera.

Al fine di non sbagliare, spesso si ricorre a degli esperti nell’ambito dell’installazione infissi per scegliere la tipologia di finestra più adeguata.
Per comprendere meglio la questione, vediamo i tipi di interventi che generalmente si abbinano alla sostituzione delle finestre o altri serramenti.

La ristrutturazione edilizia: agevolazioni e opere

La parola “struttura” si unisce al concetto di rinnovamento, chiarendo subito che non si tratta di una manutenzione ma di un rifacimento. La ristrutturazione trasforma alcuni aspetti dell’edificio come il volume, la sagoma, i prospetti, etc. cambiando le caratteristiche e la tipologia.
È tra le opere più comuni quando si vuole rendere un fabbricato diverso dalla sua condizione precedente, con una vera “trasformazione urbanistica”.
Si può iniziare una ristrutturazione edilizia quando si decide di modificare la facciata di un edificio, avviare l’apertura di nuove porte e finestre o realizzare una mansarda dalla soffitta – solo per fare qualche esempio.
Dopo questa premessa, la sostituzione infissi rientra nella ristrutturazione?

• Dal punto di vista fiscale l’installazione dei nuovi infissi figura nelle norme relative all’agevolazione sulla ristrutturazione edilizia, con aliquote al 50% o al 36%.
• Dal punto di vista delle opere, invece, la semplice sostituzione infissinon rientra nella ristrutturazione edilizia nel senso di rifacimento dell’edificio.
• Perché? La ristrutturazione riguarda gli interventi sulle parti strutturali (sagoma, prospetto, quindi muri, solai, etc.) mentre gli infissi vengono considerati dei complementi o finiture dell’involucro edilizio.
• Piuttosto, la sostituzione di infissi esterni e serramenti (o persiane / avvolgibili) viene inclusa tra gli interventi di manutenzione straordinaria o straordinaria, in base al fatto che modifichi o meno la tipologia di infisso. Vediamo come si crea questa differenza.

La sostituzione infissi con manutenzione ordinaria: nessuna modifica significa edilizia libera

Premessa: questo tipo di opere derivano dal concetto antico di “manu tenere”, curare qualcosa per mantenerlo in buone condizioni, senza apportare modifiche alla struttura.
Nella definizione normativa questi interventi edilizi comprendono le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici; oltre agli interventi necessarie per integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti.
Per esempio, si può parlare di manutenzione ordinaria quando si sostituisce il manto di copertura, senza modificare i materiali, per favorire l’efficienza e la sicurezza del fabbricato.

È possibile cambiare le finestre con la manutenzione ordinaria?

• Sì. Questo tipo di manutenzione prevede la sostituzione di infissi esterni e serramenti o persiane con serrande, senza modifica della tipologia di infisso.
• È fondamentale che non vengano alterate le caratteristiche “strutturali” del modello originario come sagoma, dimensioni, tipo di apertura; sulla variazione del colore bisogna verificare le regole del Comune o del condominio.
• Seguendo questo criterio, si può procedere anche alla sostituzione del lucernario con un modello simile al precedente.

Edilizia libera per sostituire le finestre

Dato che non ne modifica le caratteristiche, la sostituzione infissi in manutenzione ordinaria non necessita di permessi – come riportato nel Glossario Edilizia Libera (Decreto 02/03/2018). Si specifica che sono comprese in quest’attività edilizia la riparazione, sostituzione, rinnovamento di serramenti e infissi interni ed esterni, oltre all’installazione di inferriate e altri sistemi anti intrusione.

Oltretutto, in questa tipologia di opere rientrano anche gli interventi di installazione, riparazione, sostituzione, rinnovamento delle strutture outdoor come tende, pergotende, pergolati e gazebo (con dimensioni limitate e non stabilmente infissi al suolo).
Per chi si chiede che tipo di manutenzione è la sostituzione degli infissi, quindi, se non vengono fatte delle modifiche strutturali le nuove finestre rientrano nella manutenzione ordinaria, come intervento di edilizia libera.

Infissi e manutenzione straordinaria: quando i cambiamenti fanno la differenza

Premessa: gli interventi di manutenzione straordinaria sono riportati nel Testo Unico per l’Edilizia, come opere e modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici.
È importante che questi lavori non alterino la volumetria complessiva degli edifici, quindi non devono creare dei cambiamenti urbanistici rilevanti della destinazione d’uso.

Dalla definizione si comprende che la manutenzione straordinaria interessa opere rilevanti come il frazionamento e l’accorpamento delle unità immobiliari o le modifiche al prospetto dell’edificio.
Si tratta di lavori che modificano gli interni o realizzano nuovi impianti ai fini dell’agibilità per migliorare efficienza e sicurezza, tramite opere che vanno ben oltre la semplice ristrutturazione degli interni. Il criterio, quindi, è ben diverso dagli altri tipi di interventi edilizi “ordinari”.

Cosa rientra nei lavori di manutenzione straordinaria?

All’interno dei lavori “extra” è inclusa anche la “sostituzione degli infissi esterni o serramenti o persiane con serrande e con modifica di materiale o tipologia di infisso”.
La sostituzione di infissi esistenti, quindi, rientra nella manutenzione straordinaria solo se cambiano le dimensioni, i materiali o la tipologia delle finestre (o portefinestre).

Riguardo al materiale, sappiamo bene che si possono sostituire dei vecchi infissi con nuove finestre in PVC oppure finestre in alluminio.
Cosa si intende, invece, per modifica della tipologia degli infissi? Il rinnovamento può riguardare la modalità di apertura, il numero di ante o il tipo di isolamento termico. Ad esempio, un’apertura a battente sostituta da una a vasistas, un vetro singolo sostituito da uno doppio o triplo – magari con vetro a bassa emissività. Ricapitolando:

• si possono sostituire le finestre alterando le caratteristiche degli infissi preesistenti;
• sono comprese le modifiche strutturali come il cambio di tipologia in seguito alle opere: es. l’ampliamento del foro finestra, l’apertura di nuovi varchi, il passaggio da finestra a porta-finestra;
• questa categoria comprende anche la sostituzione di lucernari, con modelli dotati di caratteristiche differenti (forma, materiale, colore);
• un altro intervento che rientra in questa manutenzione è l’installazione di elementi che migliorano la sicurezza, come i serramenti blindati;
• è incluso anche il criterio del miglioramento dell’efficienza energetica degli edifici, che deve seguire gli standard in vigore per le prestazioni termiche degli infissi.

Al contrario, quando si sostituisce un infisso con un altro delle stesse caratteristiche, invece, si torna ad una manutenzione ordinaria.
Altra possibilità: se il cambiamento riguarda l’efficientamento energetico spesso si preferisce ricorrere all’Ecobonus infissi, che rappresenta un’alternativa tra i cosiddetti Bonus sostituzione finestre 2026.

Libera edilizia o permessi?

Ricordiamo che, rispetto alla manutenzione ordinaria, gli interventi straordinari non sono in libera edilizia. Sarà necessario ottenere delle autorizzazioni particolari, in base all’entità e al tipo di lavori, come i titoli abilitativi CILA o SCIA oppure l’approvazione dell’assemblea condominiale.

Un esempio di sostituzione completa con modifiche avviene quando si cambiano le dimensioni della finestra – a Roma è meno frequente nei condomini o negli edifici soggetti a vincoli, ma è più semplice nelle case indipendenti.
Per questo tipo di opere, è necessario l’intervento di un tecnico abilitato – architetto, ingegnere o geometra – per asseverare la conformità delle opere al regolamento edilizio vigente ed eseguire l’aggiornamento catastale.

In più, quando la sostituzione infissi con manutenzione straordinaria comprende finestre a risparmio energetico, si deve redigere o aggiornare l’attestato di prestazione energetica (APE) per accedere alle agevolazioni fiscali.

Come capire se è manutenzione ordinaria o straordinaria?

Abbiamo visto che la sostituzione dei serramenti può rientrare in diverse tipologie di opere, quindi bisogna fare attenzione alla “cornice” in cui avviene.

Per chiarire meglio, quando si installano nuovi infissi nell’ambito di un intervento più complesso, per il quale è stata aperta una pratica edilizia, allora la sostituzione sarà compresa in questo tipo di lavori e non sarà più un intervento in edilizia libera.
È il criterio “dell’assorbimento”, secondo il quale un’opera più rilevante (es. manutenzione straordinaria con frazionamento di un appartamento) assorbe quella minore (sostituzione infissi). Praticamente, gli interventi che autonomamente sarebbero considerati di manutenzione ordinaria sono “assorbiti” nella categoria superiore se diventano necessari per completare l’intervento edilizio.

Come e quando gli infissi sono detraibili nella manutenzione straordinaria

Il Bonus Casa 2026 è lo strumento per ottenere un’agevolazione fiscale, rispettando il criterio di recupero del patrimonio edilizio e i cambiamenti che sono arrivati quest’anno.
Per la detrazione dei lavori straordinari nel 2026 sono state mantenute le aliquote che erano già cambiate nel 2025. La divisione è basata ancora sul tipo di abitazione:

• per la prima casa, destinata all’abitazione, la detrazione fiscale è al 50% delle spese sostenute (bonifici effettuati), per i lavori realizzati sulle singole unità abitative;
• per le altre unità immobiliari (seconda o terza casa) non destinate ad abitazione principale, si può ottenere la detrazione al 36%.

Il limite massimo di spesa è di 96.000 euro per ciascuna unità immobiliare (sia prime che seconde case). Si richiede l’agevolazione per le spese sostenute durante l’anno, ma andrà ripartita in 10 anni successivi.

Nella manutenzione ordinaria, invece, di regola la sostituzione degli infissi è detraibile solo se viene effettuata sulle parti comuni condominiali. Quando l’intervento riguarda il singolo appartamento, la detrazione è ammessa nell’ambito di interventi di manutenzione straordinaria, restauro o ristrutturazione edilizia.
In alternativa, si può usufruire della detrazione fiscale (50% o 36%) anche senza effettuare lavori straordinari, purché si traduca in un miglioramento dell’efficienza energetica (in conformità ai requisiti tecnici).

La questione fiscale può rivelarsi complessa in alcuni casi, quindi è sempre consigliabile richiedere un parere esperto su questo aspetto.

Consulenza personalizzata per infissi e Bonus Casa

Scegliere i nuovi serramenti è un investimento importante, specialmente all’interno di un’opera di manutenzione. Oltre al fattore estetico e al risparmio energetico, sarà necessario valutare tutte le detrazioni fiscali e le normative tecniche presenti prima di avviare i lavori.
Per esempio, una questione da considerare è la certificazione dei prodotti o la gestione delle pratiche ENEA per gli infissi.

Per capire qual è la migliore soluzione per la tua casa, affidati alla nostra esperienza.

• Faremo una prima analisi delle tue esigenze, alla luce delle opere che vuoi intraprendere o della semplice sostituzione delle finestre.
• Oltre a chiarire gli aspetti fiscali di Ecobonus, Bonus Ristrutturazioni e altre detrazioni, potremo orientarti sui diversi materiali, tra le nostre finestre in PVC, alluminio e alluminio legno.
• Troveremo insieme una soluzione su misura, anche grazie alla connessione con il nostro stabilimento industriale di produzione infissi nel Lazio.

Contattaci per una consulenza tecnica che massimizza tutti i vantaggi della sostituzione infissi: costi, detrazioni, risparmio energetico.
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